Подбор объектов, юридическая проверка, ипотека и сопровождение сделки у нотариуса. Сделку ведёт наш агент по недвижимости в вашем регионе, а вы говорите с одним координатором на родном языке.
Каждый этап ведёт агент по недвижимости и объясняет, что происходит, на русском. Вы принимаете решения — команда готовит основу для них.
Разбираем задачу: регион, бюджет, цель покупки (жизнь, аренда, инвестиция), сроки. Помогаем получить NIE и открыть счёт в испанском банке. Бухгалтер считает полный бюджет сделки с налогами и расходами.
Параллельно с началом поиска
Агент отбирает варианты из всех доступных баз, а не с одного портала. Организует просмотры — очные или по видео, объясняет плюсы и минусы каждого объекта, района и дома.
Обычно 2–8 недель — зависит от рынка и бюджета
Независимый юрист проверяет выписку из реестра (nota simple), задолженности, аресты, разрешения на постройки и перепланировки, долги по коммунальным платежам и налогу IBI. До этой проверки никакие документы не подписываются.
Согласовываем цену и условия, подписываем contrato de arras — задаток (обычно около 10%) фиксирует намерение сторон. Если нужна ипотека — подаём в банки, которые работают с нерезидентами (Sabadell, BBVA, Santander, CaixaBank встречаются чаще других); ориентир по финансированию (LTV) — 60–70% для нерезидентов ЕС, 50–60% для нерезидентов не из ЕС, точная цифра зависит от банка и ситуации заёмщика.
Подписание escritura pública у нотариуса, оплата, регистрация права в реестре, уплата налогов. Агент координирует всех участников сделки и присутствует при подписании. Ключи — у вас.
Сам день сделки — обычно один визит к нотариусу
Сделку ведёт наш агент по недвижимости — свой в каждом регионе, где мы работаем (Барселона и Каталония, Аликанте и Коста Бланка, Мадрид, Малага и Коста-дель-Соль) — вместе с независимым юристом, который отвечает за проверку юридической чистоты объекта. Experty.es координирует процесс, держит сроки и остаётся вашей единой точкой связи на русском языке.
Зоны ответственности разделены и зафиксированы письменно: агент отвечает за сделку, юрист — за проверку документов, бухгалтер — за налоги, Experty.es — за координацию и сроки. Вы получаете договор на пакет услуг, который читаете и подписываете до начала работы.
Ориентир по расходам сверх цены объекта — с реальными ставками по регионам, где мы работаем. Точный расчёт под конкретный объект (включая льготные ставки — для primary residence, до 35 лет и другие) делает бухгалтер до выбора объекта.
| Регион | ITP — вторичное жильё | AJD — новостройка (+ НДС 10%) |
|---|---|---|
| Барселона · Каталония | 10% до €600 000, 11% до €900 000, 12% до €1,5 млн, 13% выше | 1,5% |
| Мадрид | 6% (единая ставка) | 0,75% |
| Аликанте · Коста Бланка | 9% (с 1 июня 2026), 11% от €1 млн | 1,4% (с 1 июня 2026) |
| Малага · Коста-дель-Соль | 7%, льготная 6% для primary residence до €150 000 | 1,2%, льготная 0,3% до 35 лет |
Источники: Agència Tributària de Catalunya, Agència Tributària Valenciana. Ставки меняются законами автономных сообществ — уточняем актуальные на момент сделки.
С 1 июня 2026 года Comunidad Valenciana (Аликанте, Коста Бланка) снизила ITP с 10% до 9% и AJD по новостройкам с 1,5% до 1,4% — закон Generalitat Valenciana 5/2025. Если ваша сделка закрывается после этой даты, экономия ощутима: на объекте за €300 000 разница в ITP — около €3 000.
В сумме для вторичного жилья расходы сверх цены объекта обычно складываются в 7–15% (в основном за счёт ITP) — в Мадриде ближе к нижней границе, в Каталонии на объектах дороже €600 000 — к верхней. Для новостройки — обычно 11–13% (НДС + AJD + нотариус + регистрация). Льготные ставки (primary residence, до 35 лет, многодетные, лица с инвалидностью) могут снизить налог заметно — именно это и считает бухгалтер под ваш конкретный случай до выбора объекта.
У новостройки (obra nueva) оплата и защита денег устроены иначе, чем при покупке готового жилья — это стоит понимать до первого платежа.
По закону 20/2015 застройщик обязан гарантировать все платежи, полученные до завершения строительства, — банковской гарантией (aval bancario) или страховкой (seguro de caución). Если дом не достроят или не сдадут в срок, покупатель имеет право вернуть внесённые суммы с процентами.
Гарантия обязательна только с момента получения застройщиком разрешения на строительство (licencia de obras) — платежи до этого момента, включая саму резервацию, она по умолчанию может не покрывать. Уточняйте и фиксируйте письменно, что аваль распространяется в том числе на резервационный платёж, а не только на взносы по договору купли-продажи.
После сдачи дома действуют гарантии по закону LOE: 1 год на отделку, 3 года на инженерные системы, 10 лет на конструктив (обязательная страховка decenal у застройщика). Передачу объекта подтверждают Certificado Final de Obra и licencia de primera ocupación — без них в новой квартире нельзя законно проживать.
Да, без ограничений на национальность или статус. Нужен NIE (идентификационный номер иностранца) — помогаем оформить. Испанский банковский счёт не является абсолютным условием самой покупки, но на практике часто заметно упрощает расчёты — обсудим, что нужно именно в вашем случае. Сделка полностью легальна, нерезиденты покупают недвижимость в Испании регулярно.
Поиск объекта, просмотры по видеосвязи, переговоры и проверку документов ведём дистанционно. Личное присутствие в Испании не всегда необходимо даже на подписании: при необходимости сделку можно провести через представителя по нотариально заверенной доверенности — это стоит согласовать с нотариусом заранее.
Кто оплачивает услуги агентства при покупке, зависит от конкретной сделки и договора с продавцом — для части объектов это продавец, и тогда отдельной комиссии покупателю нет. Прежде чем начинать работу, мы всегда проговариваем это именно по вашему объекту. Координация процесса и, при необходимости, переезд оплачиваются отдельным пакетом; состав и стоимость фиксируем в договоре до начала работы.
Для вторичного жилья — налог ITP: 6% в Мадриде, 7% в Андалусии (6% для primary residence до €150 000), 9% в Comunidad Valenciana (с 1 июня 2026, было 10%), в Каталонии прогрессивно — 10% до €600 000, 11–13% выше. Для новостройки вместо ITP — НДС 10% плюс гербовый сбор AJD: 0,75% в Мадриде, 1,2% в Андалусии, 1,4% в Comunidad Valenciana, 1,5% в Каталонии. Нотариус и регистрация — не процент, а государственный тариф: вместе обычно €1 000–1 500 для жилья среднего ценового сегмента. Итого сверх цены объекта — ориентировочно 7–15% для вторичного жилья и 11–13% для новостройки, точный расчёт с учётом льготных ставок делает бухгалтер команды.
Обычно это резервация (небольшая сумма, от €3 000–6 000), затем первый взнос 10–20% по договору купли-продажи, далее платежи по графику строительства, и остаток при сдаче дома — часто с ипотекой, оформленной к этому моменту. Это отличается от вторичного жилья, где обычно задаток и один финальный платёж у нотариуса.
По закону 20/2015 застройщик обязан гарантировать все платежи до завершения строительства банковской гарантией или страховкой — если дом не сдадут, покупатель имеет право вернуть внесённые суммы с процентами. Но эта гарантия обязательна только с момента получения разрешения на строительство — платежи до этого момента, включая резервацию, нужно отдельно проверять и фиксировать письменно.
Ориентир по LTV: нерезидентам из ЕС банки обычно дают 60–70% от стоимости объекта, нерезидентам не из ЕС — 50–60%, резидентам — до 80%. Срок обычно короче (20–25 лет вместо 30), ставка на 0,25–0,75 п.п. выше, чем у резидента с тем же профилем. Чаще всего с нерезидентами работают Sabadell, BBVA, Santander и CaixaBank — это не гарантия одобрения, условия у каждого банка свои и меняются. Точную цифру под ваш профиль считаем с ипотечным брокером до выбора объекта.
Регион, бюджет, цель покупки. Ответим в течение рабочего дня.