Доходная аренда, реновация под перепродажу, участок со строительством. Считаем чистую доходность после налогов для вашей налоговой резидентности — до того, как вы вложите деньги.
Три основных сценария. Для каждого — свой профиль риска, горизонт и объём операционной работы.
Долгосрочная или среднесрочная аренда в районах со стабильным спросом. Предсказуемый денежный поток, минимум операционки — особенно если объект берётся в управление.
Покупка объекта ниже рынка, ремонт, продажа с наценкой. Выше потенциальная маржа, но нужен контроль сметы, сроков и подрядчиков.
Покупка земли и строительство дома под сдачу или перепродажу — в связке с направлением Строительство. Самый долгий горизонт и самая высокая потенциальная маржа.
«Доходность 6%» в объявлении и доходность на руках после налогов — разные числа. Для нерезидента разница особенно заметна.
Налог нерезидента на доход от аренды, IBI, расходы сообщества собственников, страховку, обслуживание и амортизацию, налоги при будущей продаже. Бухгалтер команды даёт чистую доходность под вашу налоговую резидентность и структуру владения — на физлицо или через компанию.
Валовая доходность аренды (до вычета налогов, расходов на управление и простоев) по регионам Испании. Точную цифру под конкретный объект считаем на консультации.
Доходность по городам — по данным Idealista. Это доходность «на бумаге», до вычета налога нерезидента, расходов сообщества собственников, обслуживания и простоев — чистую цифру считаем под ваш объект и налоговое резидентство.
Апартаменты на Коста-дель-Соль, 250 000 €, долгосрочная аренда — ориентир доходности 4–5% годовых по рыночным данным. Итоговая цифра зависит от района, состояния объекта и вашей налоговой ситуации — считаем точнее на консультации.
Это ориентиры по рынку. Разборы наших собственных закрытых сделок — с реальным входом, расходами и доходностью по конкретному объекту — опубликуем здесь по мере их накопления.
Три разных типа объектов с разными требованиями и разным налогообложением — прежде чем рассматривать коммерцию как инвестицию, стоит понимать базовые отличия от жилой недвижимости.
Помещение на первом этаже на торговой улице — под магазин, кафе, салон, клинику. Проходимость и локация определяют цену сильнее, чем площадь.
Промышленное или складское помещение, обычно в полигоне за городом — производство, склад, логистика. Разрешённая деятельность ограничена нормативом конкретного полигона.
Офисное помещение — юридические и консалтинговые компании, coworking. Обычно в бизнес-центре или смешанном жилом здании с отдельным входом.
У каждого коммерческого помещения есть licencia de actividad — разрешение именно на тот вид деятельности, для которого оно сертифицировано. Помещение с лицензией на «офис» нельзя просто открыть как ресторан или клинику: требования по пожарной безопасности, вентиляции и доступности отличаются по виду деятельности, и смена назначения — отдельная, часто дорогая процедура. Проверяем действующую лицензию и её соответствие вашим планам до подписания, а не после покупки.
Новое коммерческое помещение от застройщика (первая продажа) — всегда НДС 21%, а не 10%, как у жилья. Вторичное коммерческое помещение обычно облагается ITP по общей ставке региона — но если продавец и покупатель оба зарегистрированы как предприниматели, можно договориться об отказе от освобождения (renuncia a la exención) и платить НДС вместо ITP — для инвестора с правом на вычет НДС это часто выгоднее. Схему считает бухгалтер команды под конкретную сделку.
Если в помещении 5+ лет велась розничная деятельность и арендатор заранее (минимум за 4 месяца до конца срока) заявил о желании продлить договор, а собственник откажется продлевать — закон (ст. 34 LAU) может обязать собственника заплатить арендатору компенсацию за нажитую клиентскую базу, до 18 месячных платежей, если в течение полугода в помещении продолжится та же или похожая деятельность. Это право можно исключить прямым пунктом в договоре аренды — на практике так часто и делают, но если покупаете помещение с уже сидящим арендатором, проверяем этот пункт в его договоре до покупки, а не наследуем обязательство вслепую.
Отдельная история — traspaso: передача уже действующего бизнеса в помещении (аренда + оборудование + клиентская база) вместо покупки самого помещения в собственность. Это другой юридический механизм, с другими рисками и расходами — уточняем, что именно вам предлагают, до переговоров о цене.
Портфельные инвестиции в недвижимость, коммерческие объекты, релокация сотрудников компании, покупка через юридическое лицо. Для таких проектов — отдельный формат работы и прямой контакт, а не стандартная заявка.
Портфель от нескольких объектов, коммерческая недвижимость, структурирование покупки через компанию, релокация команды. Подключаем бухгалтера и юриста с первой встречи.
Из валовой аренды вычитаются налог нерезидента на доход от аренды, IBI, страховка, расходы сообщества собственников, амортизация и обслуживание. Для нерезидентов из ЕС/ЕЭЗ можно учитывать расходы и применяется одна ставка, для остальных — другая ставка и без вычета расходов. Бухгалтер команды считает чистую доходность под вашу ситуацию до покупки.
Зависит от бюджета, горизонта и допустимого риска. Готовый объект — быстрый вход и предсказуемый денежный поток. Участок со строительством — выше потенциальная маржа, но дольше срок и больше операционных задач. На консультации сравниваем оба сценария на ваших цифрах.
Во многих регионах и городах для краткосрочной туристической аренды нужна лицензия, а в части районов выдача новых лицензий ограничена или приостановлена. Это проверяется до покупки — объект без права на туристическую аренду и объект с лицензией стоят по-разному.
Главное отличие — licencia de actividad: разрешение на конкретный вид деятельности в помещении, которое не переносится автоматически на новый бизнес-профиль покупателя. Налог тоже другой: первая продажа от застройщика — НДС 21% (не 10%, как у жилья), вторичное помещение — обычно ITP по общей ставке региона, хотя между предпринимателями можно перейти на НДС через отказ от освобождения (renuncia a la exención). Проверяем действующую лицензию и считаем налоговую схему до подписания.
Если в помещении 5+ лет велась розничная деятельность и арендатор заранее (за 4 месяца до конца срока) заявил о желании продлить договор, а собственник откажется продлевать, закон (ст. 34 LAU) может обязать его заплатить арендатору компенсацию за нажитую клиентскую базу — до 18 месячных платежей, если похожая деятельность продолжится в помещении в течение полугода. Право можно исключить прямым пунктом в договоре аренды, и на практике так часто делают — но если покупаете помещение с уже сидящим арендатором, этот пункт в его договоре стоит проверить до покупки, а не наследовать обязательство вслепую.
Бюджет, горизонт, допустимый риск, налоговое резидентство. Соберём расчёт под вашу ситуацию.