Нотариус — не ваш адвокат
Самое частое неверное ожидание — что нотариус в Испании работает примерно как в России: проверяет сделку и защищает интересы той стороны, которая к нему обратилась. Это не так, хотя и не настолько формально, как иногда говорят. Notario — беспристрастное должностное лицо: он удостоверяет личности сторон, разбирается в юридических аспектах сделки в пределах своей функции и обязан проинформировать обе стороны о последствиях договора — вплоть до консультаций ещё до подписания. Но он не представляет интересы именно покупателя и не ведёт due diligence объекта так, как это сделал бы нанятый покупателем юрист. Найти нотариуса можно через официальный поиск Consejo General del Notariado — notariado.org.
За вашу сторону в сделке отвечает только отдельно нанятый вами abogado (адвокат) — он делает due diligence, проверяет выписку из реестра (nota simple), долги и обременения, читает договор именно в ваших интересах. Третья роль — gestor, административный специалист: оформляет налоги, регистрацию в реестре, бумажную рутину, но юридических консультаций не даёт.
| Специалист | Что делает | Чего не делает |
|---|---|---|
| Notario | Удостоверяет сделку, беспристрастно разъясняет последствия обеим сторонам | Не представляет интересы именно покупателя |
| Abogado | Due diligence объекта и договора в интересах покупателя | Не удостоверяет сделку вместо нотариуса |
| API / inmobiliaria | Ищет объект, организует просмотры и переговоры | Не заменяет независимую юридическую проверку |
| Gestor | Налоги, регистрация, административные процедуры | Не даёт юридических консультаций |
⚠️ Почему это важно. Если на сделке есть только нотариус и никто больше — считать, что «юридическую проверку в ваших интересах кто-то сделал», не стоит. Due diligence объекта именно для покупателя — отдельная услуга отдельного специалиста, и её имеет смысл заказывать до, а не после подписания договора.
Задаток — не всегда просто «потерять и уйти»
При резервации объекта почти всегда просят задаток (arras) — обычно около 10% от цены. Многие уверены, что в случае отказа от сделки можно просто потерять эту сумму и уйти без дальнейших последствий. На практике это зависит от того, как задаток оформлен в договоре, а не от того, что вы предполагаете по умолчанию.
Самый распространённый вариант — arras penitenciales: покупатель может отказаться от сделки, потеряв задаток, а продавец, если отказывается он, обязан вернуть покупателю двойную сумму. В Каталонии это закреплено прямо в законе (Гражданский кодекс Каталонии, ст. 621-8): если в договоре не указано явно, что задаток именно penitenciales, по умолчанию он считается arras confirmatorias — а значит, отказаться от сделки, просто потеряв деньги, уже не получится, вторая сторона вправе требовать через суд исполнения договора или компенсации. В остальной Испании этот же принцип обычно применяется через судебную практику, а не прямую норму закона — то есть основание то же, но доказывать его в споре может быть сложнее.
⚠️ Проверяйте формулировку прямо в договоре. Независимо от региона, если условие «penitenciales» не прописано явно — скорее всего задаток будет трактоваться как confirmatorias. Уточнить это стоит до подписания, если нет полной уверенности в решении: цена ошибки здесь не ограничивается суммой самого задатка.
Почему одна и та же квартира продаётся по разным ценам
В Испании нет единой общенациональной MLS-системы, в которой все агентства обязаны размещать объекты на одинаковых условиях. Собственник обычно размещает квартиру сразу в нескольких агентствах без эксклюзивного договора — и каждое агентство выставляет её на своих условиях: со своими фотографиями, своим описанием и, что особенно сбивает с толку, иногда своей ценой. Объявление на одном портале может отличаться от объявления на другом на несколько тысяч евро — просто потому, что агентства не координируются друг с другом.
Для покупателя это означает, что цена в объявлении — не всегда окончательная цифра. Возможность торга на вторичном рынке зависит от состояния объекта, срока его экспозиции на рынке и спроса в конкретном районе — универсального правила «всегда торгуйтесь» тоже нет.
Что делать на практике. Если нашли один и тот же объект на двух сайтах с разными цифрами — разница не обязательно означает ошибку или обман, чаще это просто отсутствие координации между агентствами. Но выяснить причину стоит до внесения резерва или задатка, а не полагаться на предположение. Уточните у агентства, актуальны ли условия и всё ли ещё продаётся — объявления в Испании иногда остаются на сайте и после продажи.
Пустующее жильё — почему хозяева просто не сдают
Параллельно с дефицитом жилья, о котором мы подробно писали в статье про аренду, в Испании почти парадоксально пустует огромное количество квартир — по переписи населения и жилья INE 2021 года, это 3 837 328 объектов, 14,4% всего жилого фонда страны, один из самых высоких показателей в ЕС. Логично предположить, что главная причина — страх окупантов, но среди реальных причин INE и другие исследования рынка жилья называют в первую очередь необходимость ремонта, низкий спрос в конкретной локации и наследственные ситуации, где у квартиры несколько формальных владельцев и никто не берёт на себя решение.
Вторая причина — географическое несовпадение, которое касается именно покупателей. По той же переписи INE, доля пустующего жилья сильно различается по регионам: в Галисии не заселено почти 29% жилого фонда, а в Мадриде — около 6,4%. То есть избыток физически находится не там, где не хватает жилья, и переместить его невозможно.
Практический вывод для покупателя. В регионах с высокой долей пустующего жилья реальный торг на вторичке обычно шире, чем в Мадриде или Барселоне, — просто потому, что конкуренция среди покупателей там заметно ниже. Это не повод игнорировать причину, по которой конкретная квартира годами пустует, — но и не повод автоматически считать низкую цену подозрительной.
Piso, chalet, ático, dúplex — в чём разница
Испанская терминология типов жилья тоже не всегда интуитивна для новичка:
| Термин | Что это |
|---|---|
| Piso | Обычная квартира в многоквартирном доме — самый распространённый тип жилья в Испании |
| Estudio | Студия — кухня, гостиная и спальная зона в одном помещении без перегородок |
| Ático | Квартира на последнем этаже здания, часто с террасой и видом — ценится выше остальных этажей |
| Dúplex | Квартира на двух уровнях, соединённых внутренней лестницей |
| Chalet adosado | Отдельный дом, примыкающий к соседним домам одной стеной — компромисс между квартирой и частным домом |
| Chalet independiente | Полностью отдельно стоящий дом, обычно со своим участком |
Метры метрам рознь
В объявлении почти всегда указана площадь metros construidos — построенная площадь объекта по применяемой методике измерения, которая может включать несущие стены, колонны и пропорциональную долю общих зон здания (подъезд, холл). Metros útiles — показатель ближе к фактически используемому внутреннему пространству, и он почти всегда меньше construidos. Единого универсального коэффициента разницы между ними не существует — она зависит от конкретного здания и методики конкретного агентства, а не является фиксированным процентом.
На практике это означает, что квартира «70 м²» в объявлении на просмотре может ощущаться заметно меньше, чем вы себе представляли — и дело не в обмане, а в том, какую именно цифру указало агентство.
Как сравнивать объекты корректно. При сравнении нескольких вариантов проверяйте, какая именно площадь указана — в объявлении, в nota simple, в кадастровых данных и в технической документации на объект. Эти показатели могут отличаться друг от друга даже в рамках одного объекта, и сравнение двух квартир по одной лишь цифре из объявления часто некорректно.
Registro de la Propiedad и Catastro — не одно и то же
Два документа легко перепутать, но они отвечают на разные вопросы. Nota simple из Registro de la Propiedad — это юридическая сторона: кто собственник, есть ли ипотека или другие обременения (cargas), нет ли ареста на имущество. Именно его проверяет юрист перед сделкой, и именно он показывает, может ли продавец вообще легально продать объект. Заказать её можно на sede.registradores.org — стоит около 9–11 €, обычно приходит на email за пару часов.
Catastro — это другой реестр, административный и налоговый: кадастровая площадь, назначение объекта, referencia catastral, на основании которой считается IBI. Площадь и даже границы объекта в Catastro иногда не совпадают с тем, что в Registro de la Propiedad или в самом объявлении — например, после перепланировки, которую не узаконили официально. Базовые данные по кадастровому номеру можно бесплатно проверить на Sede Electrónica del Catastro без цифрового сертификата, достаточно адреса объекта.
Почему это важно проверить отдельно. Расхождение между Catastro и реальным состоянием объекта — частый повод для вопросов при дальнейшей продаже или при оформлении ипотеки. Перед сделкой стоит сверить оба документа, а не полагаться на один из них.
Что проверить до внесения задатка
Чем раньше в процессе выбора объекта появляется этот список, тем меньше шансов столкнуться с сюрпризом уже после внесения arras:
- Nota simple — кто собственник, есть ли ипотека и другие обременения
- Задолженность перед comunidad de propietarios — certificado de deuda у администратора здания
- Соответствие площади и назначения объекта в документах, кадастре и объявлении
- Законность перепланировок (legalidad de obras) — соответствуют ли они тому, что зарегистрировано
- Наличие арендаторов или окупантов в объекте на момент сделки
- Статус лицензии на туристическую аренду, если это часть ваших планов на объект
- Для участка, finca или дома за городом — назначение земли по certificado de calificación urbanística в мэрии, а не по словам продавца
- Условия самого договора arras — тип задатка и что происходит при отказе одной из сторон
⚠️ Не подписывайте задаток под давлением сроков. Фраза агента «другой покупатель уже готов внести деньги прямо сейчас» — обычное давление, а не повод пропустить проверку выше. Если объект действительно хорош, нормальная проверка на несколько дней его не потеряет; если теряет — возможно, он и не был таким хорошим вариантом.
Почему некоторые квартиры подозрительно дёшевы
Если цена заметно ниже соседних похожих объектов — для этого почти всегда есть причина, и выяснить её стоит до подписания задатка, а не после. Причин может быть очень много — от состояния объекта и локации до юридических проблем, окупации, отсутствия лицензии, арендаторов с длинным контрактом или сложной наследственной ситуации у продавцов. Старый жилой фонд без ремонта и объекты, когда-то отошедшие банкам от неплательщиков ипотеки, всё ещё встречаются на рынке, но далеко не единственная категория — не стоит считать низкую цену автоматически признаком именно этой истории.
- Долг перед comunidad de propietarios — по закону (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 9.1.e) новый владелец отвечает имуществом за долг предыдущего собственника в пределах текущего года и трёх предыдущих календарных лет — независимо от того, кто именно накопил эту задолженность. Сумма указана в каждой квитанции, и перед покупкой стоит запросить certificado de deuda у администратора здания. О том, как устроены голосование и споры внутри comunidad уже после покупки — в отдельной статье
- Окупанты внутри — такие объекты обычно продают со значительным дисконтом, но конкретный размер скидки и реальная ситуация зависят от того, кто находится в квартире, на каком основании и есть ли уже судебное производство. По факту вы покупаете не просто дешёвое жильё, а процесс с неопределённым сроком получения фактического владения
- Нет нужных документов по жилью (вроде cédula de habitabilidad, в зависимости от региона) — без них сложно легально подключить коммунальные услуги или потом перепродать объект
Именно для этого в процессе покупки есть due diligence — независимый юрист проверяет именно такие вещи до подписания, а не после. Пошаговый процесс сделки и что входит в юридическую проверку — в разделе о покупке недвижимости.
Участок, finca или дом в поле — земля, на которой нельзя строить
Привлекательная цена на загородный участок или finca с видом на горы часто объясняется не удачной сделкой, а назначением земли. В Испании три категории: suelo urbano (городская земля, строить можно), suelo urbanizable (пока поле, но по плану застройки в будущем может стать городской) и suelo no urbanizable, он же suelo rústico — земля, защищённая именно от застройки, по экологическим, сельскохозяйственным или ландшафтным причинам.
Внутри suelo no urbanizable — две разные ситуации. На común (обычной сельской земле) строительство в целом запрещено, кроме узкого исключения — дом, прямо связанный с сельскохозяйственной деятельностью (vivienda vinculada a explotación agropecuaria), и только если это необходимо для самой деятельности. На suelo no urbanizable protegido (с особой охраной — экологической, археологической, ландшафтной, из-за риска наводнений или пожаров) строительство запрещено вообще, без исключений.
⚠️ Последствия — не только штраф. По статье 319 Уголовного кодекса Испании застройщикам, строителям и техническим руководителям работ грозит от 1 до 3 лет тюрьмы на обычном suelo no urbanizable (ч. 2 статьи) и от 1,5 до 4 лет — если земля под особой охраной (ч. 1), плюс штраф 12–24 месячных ставки и запрет на профессию от 1 до 4 лет. Административные санкции отдельно — от 6 000 до 600 000 € в зависимости от региона и масштаба нарушения, а если постройку сочтут нелегализуемой — суд может обязать её снести, причём это ложится на текущего владельца, а не только на того, кто построил изначально.
Что изменилось. Верховный суд Испании (sentencia № 445/2026 от 1 июля 2026 года) ограничил основания, на которые раньше можно было ссылаться, чтобы избежать снесения: того, что постройка — единственное жильё владельца, или что рядом стоят такие же нелегальные дома, или что в будущем план застройки может измениться, — теперь недостаточно. Если постройка не легализуема по действующему на момент суда законодательству, снос становится практически обязательным независимо от личных обстоятельств владельца.
AFO — это не легализация. В Андалусии для старых построек на suelo no urbanizable есть статус asimilado a fuera de ordenación (AFO) — он признаёт, что здание отвечает минимальным требованиям безопасности и пригодности для жизни, и позволяет подключить коммунальные услуги. Но сам документ прямо не означает легализацию — постройка остаётся вне действующего градостроительного плана, и это стоит понимать до покупки объекта, который продают «с AFO», а не воспринимать это как полноценные документы на дом.
Проверить реальное назначение земли до задатка — отдельный шаг, не связанный с nota simple из реестра собственности. Нужен certificado de calificación urbanística (иногда называют cédula urbanística) — его выдаёт отдел urbanismo мэрии (ayuntamiento) того муниципалитета, где находится участок, на основании действующего Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Именно этот документ, а не слова продавца или риелтора, показывает классификацию участка и то, что на нём разрешено строить.
Ипотека для нерезидентов — реальные условия
Цены на вторичное жильё в Испании заметно выросли за последний год — так что вопрос финансирования становится всё актуальнее, а статус резидента ощутимо влияет на условия. Главное отличие — доля финансирования (LTV): резидентам банки обычно дают до 80% от стоимости объекта, нерезидентам из ЕС — как правило 60–70%, нерезидентам не из ЕС — чаще 50–60%. На практике это значит, что до 30–50% цены плюс все расходы на сделку нужно иметь на руках живыми деньгами ещё до обращения в банк.
| Параметр | Резидент | Нерезидент |
|---|---|---|
| LTV (доля финансирования) | до 80% | 50–70% (ЕС выше, не-ЕС ниже) |
| Срок ипотеки | до 30 лет | обычно 20–25 лет |
| Ставка (фиксированная) | рыночная | обычно на 0,25–0,75 п.п. выше |
| Платёж / доход | до 30–35% чистого дохода | то же правило |
Какие банки обычно работают с нерезидентами. Чаще всего называют Banco Sabadell (один из самых опытных с иностранными покупателями), BBVA, Santander (отдельный продукт Hipoteca Mundo) и CaixaBank. Это не гарантия одобрения и не исчерпывающий список — у каждого банка свои внутренние критерии и они меняются, но как стартовая точка для сравнения предложений подходит.
Банк также заметно тщательнее проверяет нерезидентов и обычно просит больше документов: NIE, загранпаспорт, налоговые декларации за последние 2 года в стране налогового резидентства, 3–6 последних расчётных листков (или отчётность за 2 года, если вы самозанятый), выписки по счетам за 6–12 месяцев и кредитную историю из страны происхождения. Если ВНЖ ещё не оформлен — это отдельный фактор, который стоит закладывать в сроки планирования покупки, а не только в саму сделку у нотариуса. Точные цифры по конкретному банку и профилю стоит уточнять у ипотечного брокера — рынок двигается, и диапазоны выше — ориентир, а не гарантия. Что касается непосредственно подтверждения происхождения денег при переводе в Испанию — отдельно разбирали в статье про денежные переводы.
Лицензия на туристическую аренду — если планируете сдавать
Если рассматриваете покупку как инвестицию под короткую аренду туристам, лицензия (чаще всего это Vivienda de Uso Turístico, VUT) сейчас не формальность, а самое узкое место всего плана. В Барселоне с 2015 года действует мораторий на новые лицензии почти во всём городе (в рамках муниципального плана PEUAT), а региональный декрет-закон 3/2023, подтверждённый Конституционным судом Испании в марте 2025 года, даёт городу право не продлевать уже выданные лицензии — около 10 000 действующих VUT в Барселоне должны прекратить действие в течение нескольких лет после вступления декрета в силу. Это не просто решение мэрии, а применение регионального регуляторного механизма, который в принципе может появиться и в других городах с «напряжённым» рынком жилья.
У других крупных городов — свои ограничения и моратории, которые закономерно меняются и которые нужно проверять для конкретного района заранее, а не после покупки. Отдельно стоит учитывать аренду комнат: с 1 октября 2026 года действует новый декрет, который впервые прямо регулирует аренду по комнатам и обязывает регистрировать такие договоры (включая посуточные и временные) в национальном Registro Único de Arrendamientos — ранее это была заметно более серая зона. Конкретные условия и лимиты по регионам стоит уточнять отдельно, они продолжают меняться.
Если инвестиционная цель именно в краткосрочной аренде — закладывайте проверку доступности лицензии в выбранном районе на этапе выбора объекта, а не после покупки. Другие инвестиционные сценарии — долгосрочная аренда, реновация под перепродажу — разобраны в разделе об инвестициях в недвижимость.
Кто платит налоги и взносы — до и после покупки
После того как вы стали собственником, на вас переходят два регулярных платежа: IBI (ежегодный налог на недвижимость, аналог налога на имущество) и взносы в comunidad de propietarios — товарищество собственников здания, которое оплачивает уборку, лифт, страховку дома и содержание общих зон. В среднем взносы в comunidad — около 50 евро в месяц, но цифра сильно зависит от инфраструктуры: дом с бассейном и консьержем обойдётся заметно дороже дома без лифта.
При самой продаже есть отдельный налог — plusvalía municipal, который начисляется на рост стоимости земли под объектом за время владения, а не на весь объект целиком. Платит его продавец, а не покупатель. Если роста стоимости земли фактически не было — например, продавец продаёт в убыток — налоговая обязанность может отсутствовать, но это нужно подтверждать применительно к конкретной сделке, а не считать автоматическим правилом. Путаница в том, кто что платит при сделке, — частая причина недоразумений между сторонами, особенно если хотя бы одна плохо знает испанское законодательство.
Подробный разбор расходов именно покупателя при оформлении сделки — налоги, нотариус, регистрация, юрист — в разделе о покупке недвижимости, там же пошагово расписан сам процесс сделки и специфика покупки новостройки.
Можно ли обойтись без риелтора
Юридически — да, ни для аренды, ни для покупки риелтор не обязателен. С 2023 года комиссию агентству при аренде vivienda habitual (постоянного жилья по стандартному договору LAU) платит собственник, а не арендатор, и это подстегнуло тренд сдавать напрямую — на Idealista и Fotocasa сейчас много объявлений именно от хозяев, без посредника. Для договоров «de temporada» и части других форматов аренды правило может отличаться — уточняйте это именно под тип договора, который вам предлагают.
При аренде напрямую вы просто остаётесь один на один с хозяином, без посредника между вами, — договор стоит читать особенно внимательно самостоятельно. При покупке ставки заметно выше: кто-то должен проверить объект (nota simple, долги, разрешения на перепланировку) и присутствовать на сделке у нотариуса. Это необязательно должен быть именно риелтор — можно обойтись одним независимым юристом. Но полностью без специалиста на своей стороне в сделку с недвижимостью лучше не заходить, независимо от того, экономите вы на комиссии или нет: цена ошибки здесь несопоставима с экономией.
Риелтор на русском — где найти
На платформе Experty.es работает проверенный специалист, который помогает разобраться в местном рынке:
Продажа, аренда и инвестиции в недвижимость на Коста Бланке — объясняет локальную специфику рынка и сопровождает сделку от просмотра до нотариуса.
Перейти к профилю →Частые вопросы
Нет. Нотариус — нейтральное государственное лицо: он проверяет личности сторон, законность сделки и зачитывает обеим сторонам юридические последствия договора, но не представляет ничьи интересы. Ваши интересы защищает только отдельно нанятый вами адвокат (abogado).
Зависит от типа задатка и региона. В Каталонии это прямо закреплено в законе (Гражданский кодекс Каталонии, ст. 621-8): если в договоре не указано явно «arras penitenciales», по умолчанию задаток считается confirmatorias — отказаться от сделки без последствий не получится, вторая сторона вправе требовать через суд исполнения договора или компенсации. В остальной Испании этот же принцип обычно применяется через судебную практику, а не прямую норму закона. Если penitenciales указан явно — покупатель может отказаться, потеряв задаток, а продавец при отказе обязан вернуть двойную сумму.
В Испании нет единой общенациональной MLS-системы, и собственник часто отдаёт квартиру сразу нескольким агентствам без эксклюзива. Каждое агентство выставляет её с собственной ценой и описанием. Разница не обязательно означает обман — но перед внесением резерва или задатка стоит уточнить у агентства, актуальна ли цена и объект ещё в продаже.
По переписи INE 2021 года, в Испании пустует 3 837 328 жилых объектов — 14,4% жилого фонда. Среди реальных причин INE и исследования рынка называют необходимость ремонта, низкий спрос в конкретной локации и наследственные ситуации с несколькими формальными владельцами. Доля пустующего жилья сильно различается по регионам: в Галисии — почти 29%, в Мадриде — около 6,4%.
Registro de la Propiedad — юридическая сторона: кто собственник, есть ли ипотека или другие обременения. Это показывает nota simple. Catastro — административный и налоговый реестр: кадастровая площадь, назначение объекта, referencia catastral, на основании которой считается IBI. Площадь и границы в этих двух реестрах иногда не совпадают друг с другом и с объявлением — перед сделкой стоит сверить оба документа.
Nota simple (собственник, обременения), задолженность перед comunidad de propietarios, соответствие площади и назначения объекта документам и кадастру, законность перепланировок, наличие арендаторов или окупантов, статус лицензии на туристическую аренду (если планируется), и условия самого договора arras. Не стоит пропускать эту проверку из-за давления по срокам от агента.
Piso — квартира в многоквартирном доме. Ático — квартира на последнем этаже, обычно с террасой. Dúplex — квартира на двух уровнях, соединённых внутренней лестницей. Estudio — студия без отдельной спальни. Chalet — отдельный дом, может быть adosado (примыкающий к соседним) или independiente (полностью отдельный).
В объявлениях часто указывают metros construidos — построенную площадь по применяемой методике, которая может включать стены, колонны и долю общих зон здания. Metros útiles ближе к фактически используемому пространству и почти всегда меньше construidos, но единого универсального коэффициента разницы не существует. При сравнении объектов проверяйте, какая именно площадь указана — в объявлении, nota simple, кадастре и технической документации, эти цифры могут отличаться.
Причин много: состояние объекта, локация, юридические проблемы, окупация, отсутствие лицензии, арендаторы с длинным контрактом, сложная наследственная ситуация у продавцов. По закону (Ley de Propiedad Horizontal, ст. 9.1.e) новый владелец отвечает имуществом за долг предыдущего собственника перед comunidad в пределах текущего года и трёх предыдущих лет — certificado de deuda стоит запросить до покупки. Окупанты внутри снижают цену, но размер скидки зависит от конкретной ситуации, а не является фиксированным процентом. Это должен выявлять due diligence до подписания задатка.
Нет. Земля делится на suelo urbano (можно строить), suelo urbanizable (пока нет, но может измениться по плану застройки) и suelo no urbanizable / rústico — защищённую от застройки землю. На обычном suelo no urbanizable строительство в целом запрещено, кроме узкого исключения для дома, связанного с сельскохозяйственной деятельностью. На suelo no urbanizable protegido (с экологической, археологической или ландшафтной охраной) строительство запрещено без исключений. Реальную классификацию конкретного участка показывает certificado de calificación urbanística из мэрии — не слова продавца.
По статье 319 Уголовного кодекса застройщикам и строителям грозит от 1 до 3 лет тюрьмы на обычном suelo no urbanizable и от 1,5 до 4 лет на землях с особой охраной, плюс штраф и запрет на профессию. Административные штрафы — отдельно, от 6 000 до 600 000 €, а нелегализуемую постройку суд может обязать снести — это касается текущего владельца, а не только того, кто строил изначально. Верховный суд (sentencia № 445/2026 от 1 июля 2026) ограничил основания для отказа от снесения: то, что это единственное жильё владельца или рядом стоят такие же дома, теперь не защищает от демонтажа. В Андалусии статус AFO (asimilado a fuera de ordenación) позволяет подключить коммуникации, но прямо не означает легализацию объекта.
Ориентир по LTV: нерезидентам из ЕС банки обычно дают 60–70% от стоимости объекта, нерезидентам не из ЕС — 50–60%, резидентам — до 80%. Срок обычно короче (20–25 лет вместо 30), а ставка на 0,25–0,75 п.п. выше, чем у резидента с тем же профилем. Чаще всего с нерезидентами работают Banco Sabadell, BBVA, Santander и CaixaBank, но это не гарантия одобрения — условия у каждого банка свои и меняются, точную цифру под свой профиль уточняйте у ипотечного брокера.
В крупных городах — да, и становится сложнее. В Барселоне действует мораторий на новые лицензии (VUT) в рамках плана PEUAT, а региональный декрет 3/2023, подтверждённый Конституционным судом в марте 2025, даёт городу право не продлевать уже выданные — около 10 000 лицензий должны прекратить действие в ближайшие годы. У других городов — свои ограничения. С 1 октября 2026 новый декрет также впервые прямо регулирует аренду по комнатам и требует регистрации таких договоров в национальном Registro Único de Arrendamientos.
После покупки IBI (налог на недвижимость) и взносы в comunidad de propietarios — это расходы владельца, то есть покупателя. В среднем взносы в comunidad — около 50 евро в месяц, но сильно зависят от инфраструктуры дома (лифт, бассейн, консьерж).
Продавец. Этот налог начисляется на рост стоимости земли под объектом за время владения, а не на весь объект, и не имеет отношения к покупателю. Если роста стоимости земли фактически не было — например, при продаже в убыток — налоговая обязанность может отсутствовать, но это нужно подтверждать применительно к конкретной сделке.
Юридически да, риелтор не обязателен ни для аренды, ни для покупки. С 2023 года комиссию агентству при аренде vivienda habitual (по стандартному договору LAU) платит собственник, поэтому много объявлений сдаётся напрямую от хозяев — для договоров de temporada правило может отличаться. При покупке риски выше — объект и документы должен кто-то проверить, и присутствовать на сделке у нотариуса. Это необязательно риелтор, можно обойтись независимым юристом, но полностью без специалиста на своей стороне заходить в сделку не стоит.
Разбираетесь с покупкой или арендой?
Найдите русскоязычного риелтора на Experty.es — объяснит специфику конкретного региона и сопроводит сделку
Найти риелтора →