Что изменилось
Почему это особенно касается собственников, которые не живут в Испании постоянно
Если квартира в Испании — это не единственное жильё, а, например, инвестиция или место для части года, легко упустить из виду, что покупка автоматически делает вас участником отдельной юридической структуры — comunidad de propietarios. У неё свои собрания, свои решения и свои последствия для тех, кто на этих собраниях не присутствует. И здесь кроется ловушка, о которой редко предупреждают заранее: закон построен так, что молчание отсутствующего собственника в некоторых случаях приравнивается к согласию — а не к нейтральной позиции.
Что такое comunidad de propietarios и почему в неё входят не по желанию
Если здание разделено на несколько отдельных собственников, comunidad de propietarios образуется автоматически — по закону Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, без отдельной регистрации, заявления или добровольного вступления. Покупка квартиры в таком доме означает автоматическое членство и обязанность участвовать в общих расходах — лифт, уборка, страховка здания, содержание фасада и общих зон.
У comunidad есть обязательный годовой орган — junta de propietarios (общее собрание), которое созывается хотя бы раз в год, плюс внеочередные собрания при необходимости. Именно на этих собраниях принимаются решения, которые потом касаются всех — включая тех, кто не присутствовал и голос не подавал.
Как считаются голоса — и почему не любое решение требует простого большинства
Общее правило (статья 17 Ley de Propiedad Horizontal): для большинства обычных решений достаточно простого большинства собственников, которые одновременно представляют большинство долей участия (cuotas) в здании — то есть считаются и количество голосов, и размер доли каждого. Но для некоторых решений порог выше.
Правило про туристическую аренду — относительно новое: оно появилось с Real Decreto-ley 7/2019 (действует с марта 2019 года), который добавил в статью 17 закона отдельный пункт 17.12. Именно он дал домам реальный инструмент ограничивать или полностью запрещать Airbnb-аренду в здании — большинством в 3/5, а не единогласно и не простым большинством, как многие ошибочно полагают.
С апреля 2025 года у этого же пункта появилось продолжение: тем же большинством 3/5 comunidad может установить для квартир, которые используются для туристической аренды, отдельную доплату к их доле общих расходов — но не больше 20% сверх обычной суммы. То есть дом не обязан выбирать только между «разрешить» и «полностью запретить» — можно разрешить, но с дополнительной финансовой нагрузкой на такие квартиры. Закон отдельно уточняет, что такое решение не имеет обратной силы — то есть не может применяться к прошлым периодам, только с момента принятия.
Закрытие террасы и перестройка — тоже усиленное большинство
Тот же порог 3/5 (а не простое большинство и не единогласие) нужен и для целого ряда других изменений: разделение квартиры на несколько меньших, увеличение площади за счёт соседних помещений, надстройка новых этажей, и в целом любое изменение конструкции здания. С декабря 2023 года (Real Decreto-ley 8/2023) в этот же перечень явно включили ещё один частый повод для споров — закрытие террасы (cerramiento) и изменение общих элементов здания.
Важная защита для меньшинства. Даже если решение принято нужным большинством, закон не позволяет провести изменения, которые делают какую-то часть здания непригодной для использования конкретным собственником, без его явного согласия. То есть большинство не может голосованием лишить отдельного владельца возможности пользоваться его собственной квартирой так, как раньше.
Модернизация здания — иногда хватает даже меньше, чем простое большинство
Не всё в comunidad требует усиленного большинства — для части решений порог, наоборот, ниже обычного:
| Решение | Нужное большинство |
|---|---|
| Лифт, аэротермия, геотермия, инфраструктура для нового коллективного энергоснабжения | 1/3 собственников + 1/3 долей участия — по запросу любого собственника |
| Работы по энергоэффективности или водоэффективности (в пределах 12 месячных взносов) | Простое большинство собственников + большинство долей участия |
| Закрытие террасы, структурные изменения, запрет туристической аренды | Усиленное большинство — 3/5 собственников + 3/5 долей участия |
То есть установку, например, системы аэротермии для общего отопления здания закон делает проще провести, чем закрыть собственную террасу — порог для первого ниже, чем для второго, хотя интуитивно может казаться наоборот.
Главная ловушка: голос отсутствующего собственника
Присутствовать на собрании можно лично или через представителя — для этого достаточно письменной доверенности (простой подписанный документ, без нотариального заверения). Но если собственник не присутствует и представителя не назначает, в силу вступает отдельное правило из той же статьи 17:
⚠️ Молчание в течение месяца может означать согласие. Закон обязывает уведомить отсутствующего собственника о принятом решении. Но если в течение одного месяца с момента такого уведомления собственник письменно не выразит несогласие в той же форме, он считается связанным этим решением — то есть формально согласившимся, даже если на самом деле письмо не читал или не получил вовремя.
Для тех, кто живёт в Испании не постоянно, это не абстрактный риск. Уведомление может уйти на адрес самой квартиры (если она сейчас не используется месяцами), или на email, который давно не проверяется. Практический вывод простой: администратору здания стоит оставить тот адрес и email, которые вы реально проверяете, а не формальный адрес «для галочки» — и периодически уточнять, не было ли собраний и уведомлений, если давно не получали новостей от comunidad.
Как обжаловать решение, если оно кажется незаконным
Отдельная статья того же закона — 18 LPH — даёт право оспорить решение собрания в суде, если оно противоречит закону или уставу comunidad, либо причиняет серьёзный и несоразмерный вред интересам отдельного собственника. Срок — 30 дней.
| Правило | Срок и точка отсчёта |
|---|---|
| Молчание = согласие (ст. 17) | 1 месяц с момента уведомления отсутствующего собственника о принятом решении |
| Обжалование решения (ст. 18) | 30 дней с момента самого решения — или с момента уведомления, если собственник не присутствовал на собрании |
Это два разных срока, и их легко перепутать. Первый — про то, когда отсутствие возражения становится формальным согласием. Второй — про то, сколько времени есть на судебное обжалование, если согласия нет и решение действительно хотят оспорить. Пропустить 30-дневный срок обжалования означает на практике потерять возможность оспорить решение вообще, даже если по существу оно было неправомерным.
Обязательные работы — здесь голосование вообще не при чём
Не все решения в comunidad принимаются через голосование. Работы по безопасности, базовому содержанию здания и доступности (например, обязательный ремонт конструкции или установка лифта там, где его не было) носят обязательный характер по статье 10 LPH и не требуют предварительного согласия собрания вообще — меньшинство не может их блокировать голосованием.
Единственное ограничение касается именно работ по доступности: годовой взнос на такие работы ограничен суммой, равной 12 обычным ежемесячным платежам по общим расходам дома — если субсидии не покрывают минимум 70% стоимости работ. Если покрывают — лимита по сумме нет.
Частые споры на практике
Сосед не платит взносы
Администратор готовит certificado de deuda на основании решения собрания, и comunidad может подать упрощённый судебный иск о взыскании — на практике это заметно быстрее обычного полного судебного процесса. Отдельный распространённый, но более спорный инструмент — указание неплательщиков в материалах к собранию (так называемый listado de morosos). Судебная практика в целом допускает ограниченное упоминание такой информации для участников собрания, но объём допустимых деталей регулируется правилами защиты персональных данных — здесь стоит советоваться с администратором или юристом, а не действовать по шаблону.
Соседняя квартира превратилась в окупацию
Если неплатящий арендатор или незаконный жилец в соседней квартире перестаёт платить взносы в comunidad, долг всё равно формально закрепляется за собственником этой квартиры — а не исчезает. Подробный разбор прав собственника в ситуациях с окупасами, включая случаи с арендаторами, которые перестали платить, — в отдельной статье об окупасах в Испании.
Купили квартиру — а в ней чужой долг перед comunidad
По закону (статья 9.1.e LPH) новый собственник отвечает имуществом за долг предыдущего владельца перед comunidad за текущий год и три предыдущих календарных года — независимо от того, кто этот долг накопил. Поэтому certificado de deuda нужно запрашивать до подписания задатка, а не после сделки — подробнее об этой и других проверках перед покупкой — в статье о рынке недвижимости в Испании.
Administrador de fincas — зачем он, если закон не требует его нанимать
Закон не обязывает comunidad нанимать профессионального администратора — теоретически собственники могут вести дела сами через избранного председателя (presidente). На практике в зданиях с несколькими квартирами почти всегда нанимают administrador de fincas — лицензированного специалиста, который ведёт бухгалтерию, рассылает уведомления о собраниях и решениях, готовит certificado de deuda и представляет comunidad в текущих административных вопросах. Это отдельная регулируемая профессия со своей коллегией — стоит убедиться, что администратор здания действительно colegiado, а не просто берёт на себя эту роль неформально.
Короткий чек-лист для собственника, который не в Испании постоянно
- Оставьте администратору здания адрес и email, которые вы реально проверяете — а не формальный адрес «для галочки»
- Если не можете присутствовать на собрании лично — оформите письменную доверенность на представителя, это не требует нотариуса
- Если получили уведомление о решении, с которым не согласны, — отвечайте письменно в течение месяца, а не откладывайте
- Если решение явно незаконно или сильно вредит именно вам — помните про 30-дневный срок на судебное обжалование, он не продлевается просто потому что вы были за границей, если уведомление пришло вовремя
- Перед покупкой любой квартиры в здании с comunidad — запрашивайте certificado de deuda отдельно, а не доверяйте словам продавца
Частые вопросы
Нет. Если в здании несколько отдельных собственников, comunidad de propietarios образуется автоматически по закону (Ley de Propiedad Horizontal) — без отдельной регистрации, заявления или желания собственника. Покупка квартиры в таком здании означает автоматическое членство и обязанность платить взносы.
Вам должны отдельно уведомить о принятых на собрании решениях. Если в течение месяца с момента уведомления вы письменно не выразите несогласие, по закону считается, что вы согласны с решением — даже если на самом деле вы его даже не видели. Поэтому важно поддерживать актуальный адрес или email у администратора здания и проверять почту.
Через суд, в течение 30 дней с момента принятия решения — или с момента уведомления, если вы не присутствовали на собрании. Основания — противоречие закону или уставу comunidad, либо серьёзный и несоразмерный вред интересам отдельного собственника. Пропустить этот срок означает фактически потерять возможность оспорить решение.
С 2019 года (Real Decreto-ley 7/2019) для этого нужно квалифицированное большинство — 3/5 от общего числа собственников, которые одновременно представляют 3/5 долей участия (cuotas) в здании. Это заметно больше простого большинства, которого достаточно для большинства обычных решений.
Нет, если речь о работах по безопасности, доступности или базовому содержанию здания — по закону они обязательны и даже не требуют отдельного голосования собрания. Единственное исключение касается доступности (например, установки лифта): годовой взнос на такие работы ограничен суммой 12 обычных ежемесячных платежей по общим расходам, если только субсидии не покрывают минимум 70% стоимости — тогда лимита нет.
Администратор готовит certificado de deuda на основании решения собрания, и comunidad может подать упрощённый судебный иск о взыскании долга. На практике это довольно быстрая процедура по сравнению с обычным судебным процессом. Также распространена практика указывать неплательщиков в материалах к собранию — но объём допустимой при этом информации ограничен правилами защиты данных, и здесь стоит советоваться с администратором или юристом, а не действовать по шаблону.
Да, в определённых пределах. По закону (ст. 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal) новый собственник отвечает имуществом за долг перед comunidad за текущий год и три предыдущих календарных года — независимо от того, кто его накопил. Поэтому certificado de deuda нужно запрашивать до покупки, а не после — подробнее в статье о покупке недвижимости в Испании.
Нет, для этого нужно усиленное большинство 3/5 собственников и 3/5 долей участия — с декабря 2023 года (Real Decreto-ley 8/2023) закрытие террасы прямо включено в тот же перечень, что и другие структурные изменения здания. Простого большинства для этого недостаточно.
Да, с апреля 2025 года (Ley Orgánica 1/2025) тем же большинством 3/5, которым разрешают или ограничивают туристическую аренду, можно установить для таких квартир доплату к доле общих расходов — но не больше 20% сверх обычной суммы. Решение не имеет обратной силы, то есть не применяется к прошлым периодам.
Порог здесь ниже, чем кажется: для установки лифта, аэротермии, геотермии или инфраструктуры для нового коллективного энергоснабжения достаточно 1/3 собственников, представляющих 1/3 долей участия, по запросу любого из них. Для работ по энергоэффективности или водоэффективности в пределах 12 месячных взносов хватает простого большинства.
Спор с comunidad или с соседями?
Если решение собрания кажется незаконным или нужно разобраться в правах перед покупкой — на платформе Experty.es есть русскоязычные юристы, работающие с недвижимостью в Испании
Найти юриста →