Кто платит и кто удерживает — не вы, а покупатель
Когда недвижимость в Испании продаёт нерезидент, закон защищает интерес Hacienda иначе, чем в сделке между двумя резидентами: продавец может уехать из страны сразу после сделки, и взыскать с него налог позже будет сложно. Поэтому обязанность удержать часть денег и сразу внести их в налоговую возложена не на продавца, а на покупателя.
Покупатель обязан удержать 3% от согласованной цены и подать форму Modelo 211 в течение одного месяца с даты подписания escritura (нотариального акта купли-продажи) — электронно, через сайт AEAT. Если последний день срока попадает на выходной или праздник, срок сдвигается на следующий рабочий день, но сам срок не продлевается.
Это касается именно нерезидентов. Если продавец — налоговый резидент Испании, удержание 3% не применяется вообще. Статус определяется налоговым резидентством, а не гражданством — поэтому важно заранее понимать и документально подтверждать свой реальный статус перед сделкой.
3% — это предоплата, а не финальный налог
Удержанные 3% — это pago a cuenta, предоплата в счёт налога на прибыль от продажи (ganancia patrimonial), а не сам налог. Реальная ставка — 19% от самой прибыли, а не от полной цены продажи. Это принципиально разные суммы: если прибыль от сделки небольшая, 19% от неё почти всегда меньше, чем 3% от полной цены — тогда разницу можно вернуть.
Здесь стоит развеять частую путаницу: некоторые источники пишут, что граждане стран не из ЕС платят повышенную ставку 24%. Это неверно именно для налога на прибыль от продажи недвижимости — ставка 19% (ст. 25.1.f.3º Закона об IRNR) одинакова для всех нерезидентов, независимо от гражданства: для граждан ЕС и для граждан России, Беларуси, Казахстана, Украины — она одна и та же. Повышенная ставка 24% в испанском налоге для нерезидентов действительно существует, но относится к другим видам дохода — например, к доходу от аренды недвижимости нерезидентом из страны не из ЕС/ЕЭЗ, а не к прибыли от продажи.
Реальная разница для граждан ЕС/ЕЭЗ не в ставке, а в льготе: если продавец из ЕС/ЕЭЗ реинвестирует вырученные деньги в покупку нового основного жилья, он может получить освобождение от налога на эту прибыль. У граждан третьих стран (включая Россию, Беларусь, Казахстан, Украину) такой льготы нет — для них налог на прибыль считается в любом случае.
Как считается реальная прибыль
Прибыль — это разница между ценой продажи и ценой покупки, но обе цифры корректируются на расходы, которые закон позволяет вычесть:
| Сторона расчёта | Что вычитается |
|---|---|
| Увеличивает цену покупки (уменьшает прибыль) | ITP или IVA, уплаченные при покупке; гербовый сбор AJD; нотариус; регистрация в Registro de la Propiedad; комиссия агентства при покупке; документально подтверждённые расходы на улучшения объекта |
| Уменьшает цену продажи (тоже уменьшает прибыль) | Комиссия агентства при продаже; муниципальный налог plusvalía municipal; сертификат энергоэффективности; расходы на снятие ипотеки с регистрации, если она была |
Пример 1 — нужно доплатить. Квартира куплена в 2015 году за 200 000 € (плюс 20 000 € расходов на покупку — итого база 220 000 €). Продана в 2026 году за 280 000 € (минус 12 000 € расходов на продажу — итого 268 000 €). Прибыль: 268 000 − 220 000 = 48 000 €. Налог по ставке 19%: 9 120 €. Покупатель при этом удержал 3% от 280 000 € — это 8 400 €. Поскольку реальный налог (9 120 €) оказался больше удержанной суммы (8 400 €), продавцу придётся доплатить разницу — 720 €.
Пример 2 — положен возврат. Квартира куплена в 2020 году за 300 000 € (плюс 24 000 € расходов — база 324 000 €). Продана в 2026 году за 340 000 € (минус 10 000 € расходов — итого 330 000 €). Прибыль здесь намного меньше: 330 000 − 324 000 = 6 000 €. Налог по ставке 19%: 1 140 €. Покупатель удержал 3% от 340 000 € — это 10 200 €. Поскольку реальный налог (1 140 €) оказался намного меньше удержанной суммы, продавец заявляет в Modelo 210 возврат разницы — 9 060 €.
Modelo 210 — как вернуть разницу или доплатить
Продавец декларирует реальную прибыль и сам налог отдельной формой — Modelo 210, в течение 4 месяцев с даты продажи. Из этих 4 месяцев первый — это тот самый срок, в который покупатель обязан подать Modelo 211 и внести 3%; оставшиеся три месяца — срок для продавца подать свою декларацию с расчётом.
- Если 19% от реальной прибыли меньше удержанных 3% от цены — в Modelo 210 заявляется возврат разницы
- Если 19% от реальной прибыли больше удержанных 3% — в Modelo 210 указывается и доплачивается разница
⚠️ Возврат не происходит мгновенно. После подачи Modelo 210 с заявлением на возврат деньги приходят не сразу — стоит рассчитывать на то, что процесс займёт некоторое время, и не планировать использование этих денег сразу после продажи.
Что будет, если покупатель не удержал 3%
Для покупателя пропустить это удержание — не мелкая формальность, а реальный риск. Если покупатель не удержал и не внёс 3% через Modelo 211, он становится субсидиарно ответственным за налог продавца — Hacienda вправе потребовать с покупателя именно ту сумму, которую должен был заплатить продавец-нерезидент, а она может оказаться больше 3% от цены.
⚠️ Купленная недвижимость остаётся обременена этим долгом. Если налог не уплачен, купленный объект формально считается afecto (обременённым) этим обязательством — то есть теоретически может быть арестован в счёт его погашения, даже если покупатель узнал о проблеме уже после сделки. Дополнительно за просрочку подачи грозят надбавки от 5% до 20% в зависимости от задержки, а если первой обнаружит проблему именно Hacienda — уже не надбавка, а штраф и проценты за просрочку.
Именно поэтому удержание 3% — это не жест недоверия к продавцу, а стандартная защитная мера для самого покупателя, даже если продавец настаивает на получении полной суммы без вычетов.
Частные случаи, которые стоит уточнить отдельно
Эта статья разбирает стандартную ситуацию — продажу недвижимости физическим лицом-нерезидентом. Отдельные нюансы (продажа юридическим лицом, совместная собственность нескольких владельцев с разным налоговым статусом, недавнее изменение налогового резидентства непосредственно перед сделкой) требуют индивидуального расчёта — в таких случаях стоит заранее проконсультироваться со специалистом, а не ориентироваться на общую схему из этой статьи.
Среди услуг — отдельная консультация по сделкам с недвижимостью: финансовый анализ сделки, ипотека, налоги. Поможет посчитать реальную прибыль и правильно подать Modelo 210.
Перейти к профилю →Короткий чек-лист
- Если вы продавец-нерезидент — заранее предупредите покупателя, что 3% будет удержано по закону, это не предмет переговоров
- Сохраните все документы о расходах на покупку и улучшения объекта — без них прибыль посчитают по максимуму, не в вашу пользу
- Посчитайте ориентировочно реальный налог (19% от прибыли) заранее, чтобы не рассчитывать по ошибке на полный возврат 3%
- Если вы покупатель — проверьте налоговый статус продавца и не пропускайте подачу Modelo 211, даже если продавец торопит со сделкой
- Подайте Modelo 210 в пределах 4 месяцев с даты продажи — опоздание означает надбавки или штраф
- Для расчёта с учётом всех вычетов и нестандартных ситуаций — обратитесь к специалисту, а не считайте на глаз
Частые вопросы
Удерживает и платит в Hacienda именно покупатель — он обязан удержать 3% от согласованной цены и внести их через Modelo 211 в течение месяца после подписания escritura. Но сам налог на прибыль — это обязательство продавца: 3% — лишь предоплата в счёт этого налога, окончательный расчёт продавец делает сам через Modelo 210.
3% — это не сам налог, а предоплата. Реальная ставка налога на прибыль (ganancia patrimonial) для нерезидентов — 19% от самой прибыли, а не от цены продажи. Если прибыль небольшая, 19% от неё может быть меньше, чем удержанные 3% от полной цены — тогда разницу возвращают. Если прибыль большая, может потребоваться доплата.
Нет, это частая путаница. Ставка 19% на прибыль от продажи недвижимости (ст. 25.1.f.3º Закона об IRNR) одинакова для всех нерезидентов — и для граждан ЕС, и для граждан России, Беларуси, Казахстана, Украины и любых других стран. Повышенная ставка 24% существует в испанском налоге для нерезидентов, но относится к другим видам дохода — например, к доходу от аренды недвижимости, а не к прибыли от её продажи. Единственная реальная разница для граждан ЕС/ЕЭЗ — право на льготу при реинвестировании вырученных денег в новое основное жильё, которой у граждан третьих стран нет.
Продавец подаёт Modelo 210 в течение 4 месяцев с даты продажи, указывает там реальную прибыль и сам налог с неё. Если 19% от прибыли меньше, чем удержанные покупателем 3% от цены, — заявляется возврат разницы. Возврат идёт не моментально, стоит рассчитывать на то, что деньги вернутся не сразу.
Покупатель становится ответственным за налог продавца — Hacienda может потребовать у него уплаты той суммы, которую должен был заплатить продавец-нерезидент, и это может оказаться больше 3%. Дополнительно грозят пени и доплаты за просрочку, а сама купленная недвижимость остаётся формально обременена (afecta) этим долгом — то есть теоретически может быть арестована в счёт его погашения. Поэтому покупателю невыгодно пропускать это удержание, даже если продавец настаивает на полной сумме без вычетов.
Из цены покупки (увеличивая её, что уменьшает прибыль) вычитаются: уплаченный при покупке ITP или IVA, гербовый сбор AJD, нотариус, регистрация в Registro de la Propiedad, комиссия агентства при покупке и документально подтверждённые расходы на улучшения. Из цены продажи (уменьшая её, что тоже уменьшает прибыль) вычитаются: комиссия агентства при продаже, муниципальный налог plusvalía municipal, сертификат энергоэффективности и расходы на снятие ипотеки с регистрации, если она была.
В течение 4 месяцев с даты продажи (escritura). Из них первый месяц — срок, в который покупатель обязан подать Modelo 211 и внести удержанные 3%; остальные три месяца — срок для продавца подать свой Modelo 210 с расчётом реальной прибыли.
Формально можно подать самостоятельно через электронный кабинет AEAT, но расчёт прибыли с учётом всех вычитаемых расходов и выбор правильного кода дохода в форме — звенья, где легко ошибиться, особенно если недвижимость покупалась много лет назад и часть документов на расходы утеряна. Для этой темы на платформе есть финансовый консультант, который прямо указывает анализ сделок с недвижимостью среди своих услуг.
Продаёте недвижимость в Испании?
Посчитайте реальный налог заранее, а не после сделки — на платформе Experty.es есть специалист, который поможет с расчётом и подачей декларации
Раздел о продаже недвижимости →